閃閃生輝的後花園

受廣東省和澳門政府的宏偉發展願景驅動,新冠肺炎病毒全球大流行對橫琴住宅市場的上升幾乎沒有造成影響。 

文:黎祖賢 


新型肺炎疫情的全球大流行重創本地及大多數地方的住宅市場,毗鄰的橫琴島卻是另一番景象。受惠於政府政策支持和宏偉的發展藍圖,加上粵澳兩地間的出入境限制放寬,分析人士認為,作爲“澳門後花園”,該處的住宅市場仍有增長空間。 

内地房地產中介機構合富輝煌的數據顯示,2020年上半年,珠海橫琴的住宅交易總數為1,428宗,較去年同期的846宗上漲了百分之68.8。 

這個結果與珠海整體業績形成鮮明對比,珠海的物業市場受疫情打擊,今年上半年錄得百分之15左右的年度跌幅,交易數量萎縮至12,259宗。就澳門市場而言,金融管理局公佈的最新數據顯示,1月至6月期間,住宅銷售數量按年下跌百分之22.4,至3,040宗。 

業內人士透露,面對數十年來最嚴重的公共衛生危機,今年橫琴住宅市場表現強勁,主要得益於當局致力將澳門變成一個平台,促進澳門產業結構多元化並進一步實現澳門與中國内地的融合。  

澳門行政長官賀一誠4月發表任内首份施政報告,在文中重點談及橫琴島。他形容,橫琴“是澳門未來發展新的出路”;另外,他提出“將加強與廣東、珠海合作,做好橫琴開發的文章” 。 

這一願景得到了珠海政府認同,今年將其描述為“珠澳合作開發橫琴的開篇”,並在其《2020年政府工作報告》中列出了詳細的行動計劃。 

百分之68.8 

2020年上半年,橫琴住宅交易數量增幅 

投資者市場 

中原地產指出,由於島上基礎設施正逐步落成,來自港澳兩地的商業貸方為購買橫琴項目的置業人士提供直接抵押貸款,故橫琴的住宅銷售在過去兩年內呈上升趨勢。該機構的數據顯示,2019年橫琴的住宅交易總數為3,188宗,按年增長了百分之226以上。 

橫琴中原事業部總經理李煜表示,橫琴的住宅市場主要由小型單位主導,因為大多數置業人士是投資者,小型單位的投資門檻較低。“除了銷量增長外,樓宇的平均售價在今年上半年亦同步穩定增長。”他補充說,原因是住宅項目的供應相對有限,且橫琴的許多項目都被劃分為辦公、商業和混合用途。 

合富輝煌提供的數據顯示,2020年首六個月的橫琴平均樓價高達每平方米46,977元人民幣(折合約53,686.5澳門元/6,729.5美元),同比漲了一成左右。這個價格幾乎是珠海整體平均樓價的兩倍,與澳門市場相比,卻僅約一半。根據金融管理局的數據,今年上半年澳門的住宅交易平均售價為每平方米100,564.5澳門元(折合約12,570.6美元),同比下跌百分之8.2。 

李煜指出,在上升勢頭中, “由於出入境限制措施和預防疫情蔓延的檢疫安排,今年至今爲止,到橫琴置業的港澳買家佔比均有所下降。”來自這兩個城市的置業人士曾一度主導橫琴市場,佔銷售額的一半以上。然而,今年上半年,珠海本地以外的其他廣東省地區買家以百分之21.11的份額位居榜首,珠海本地買家緊隨其後,為百分之17.5,澳門和香港投資者分別為百分之16.11和14.72。 

重返市場 

然而,隨著近期出入境限制措施鬆綁,澳門買家將在2020年餘下數月再次活躍起來。廣東省當局於7月15日取消了從澳門進入該省的14天強制檢疫要求。自澳門口岸進入廣東省的人員可在粵港澳大灣區的9座城市內活動;另外,在廣東省工作或居住的澳門居民和内地居民都能夠全省通行,這一改動標誌著粵澳恢復雙方正常人員流動的開始。 

澳門房地產經紀公司利嘉閣(澳門)地產區域董事馮偉航認為,2020年下半年的橫琴住宅銷售將“大幅增長”,因為“許多新項目將開展銷售推廣,再加上澳門註冊車輛進入橫琴的舉措”。橫琴當局於2016年首先允許合資格的澳門註冊車輛跨境行駛,最初的配額為800輛。多年來,配額持續增加,並於今年7月20日作了最新修訂,將配額從2,500輛增加至5,000輛,增幅達百分之100。 

馮偉航重點介紹了珠海橫琴綜合項目。這是其中一個將於稍後時間推出市場的新項目,由信德集團與內地發展商鵬瑞利置地集團有限公司合資興建。 “該個信德項目位置便利,距橫琴港不到兩分鐘的步行路程,一套住宅的最低首付僅需人民幣70萬元。” 馮偉航描述道,“這將引起澳門買家的注意。” 

中長期 

這個投入近人民幣2.63億元的珠海橫琴綜合項目毗鄰連接路氹的邊境檢查站,擁有兩座塔樓;其中一座為辦公空間,另一座樓高51層的塔樓則設有住宅、Artyzen品牌旗下酒店、會所和零售設施。根據市場消息,開發商將在本月正式啟動其中426套住宅的預售,但自上個月開放樣板房以來,項目已開始接受潛在買家的查詢。 

消息人士稱,項目預計於今年竣工,單位售價有望從人民幣230萬元起,或每平方米超過人民幣5萬元,單位面積為44平方米至125平方米。 

儘管如此,有熟悉澳門和內地市場的行業消息人士警告,買家在作出任何決定前需要謹慎考慮。這位不願透露姓名的消息人士說:“橫琴仍處於發展階段,可能還需要至少5至10年才能達到成熟水平。” 

“與此同時,預計房價將在每平方米40,000-50,000元的範圍内波動。”他認爲,“這意味著,買家不應期望短期內可獲得豐厚回報,因為橫琴市場面對的是中長期投資。” 

該位人士補充說:“如果橫琴發展未能達到預期的話,也存在價格急劇下跌的風險。” 


澳門新街坊 

由於橫琴的住宅項目受到澳門投資者追捧,澳門政府因此在島上為居民開發“澳門新街坊”項目。 

粵澳兩地政府今年4月正式簽署協議,橫琴以人民幣53.5億元(折合約7.7億美元)的價格向澳門出售了一幅面積為194,000平方米的土地。澳門政府成立的澳門都市更新股份有限公司將負責項目開發,計劃在27座建築提供約3,800個單位,僅向澳門居民出售;另外,項目還設有商業、教育、醫療和社會設施。 

2015年,澳門政府首次提出在橫琴開發跨境住宅項目的設想。“澳門新街坊”旨在推動澳門與內地的進一步融合,協助澳門解決住房短缺和土地供應貧乏的問題。政府尚未透露住宅單位要價,僅表明將以與項目總體建設成本相近的價格出售予澳門居民。 

澳門都市更新股份有限公司預計將在正式獲得土地後的四年內完成項目,將通過企業融資支付項目成本,無需動用公帑。 

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