確定時期的靭性

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第一期《 MBtv Debates: Business Series(MBtv論壇:商業系列)》請來三位房地產專家,剖析本地房地產市場。新冠肺炎疫情造成的影響,以及橫琴帶來的投資機會決定了業界前景。 

文:黎祖賢 

儘管受經濟衰退和政府抑制供應影響而備受挑戰,最近數年的澳門房地產市場仍始終保持平穩,即使不算飆升的話。迄今爲止,新冠肺炎疫情重創全球經濟活動,澳門房地產領域,即住宅和辦公室市場,再次證明了其韌性。 

這是由一群房地產業界專家在由MBtv與官樂怡基金會、澳門國際會議及約定協會合作舉辦的首次“MBtv論壇:商業系列”網上研討會中討論所得的結論,MBtv、《Macau Business》和《商訊》同屬Project Asia Corporation集團,是一個網上電視頻道。 

Mark Wong

該網上研討會以“Real Estate in Macau: Time of Uncertainty?(澳門房地產:如何把握投資的確定性!?)”為題,於官樂怡基金會禮堂舉行,探討當前房地產市場不同領域的基本面,以及跨境新興橫琴市場的潛力。活動吸引了觀眾的踴躍参加,來自世界各地的聽衆亦透過網上直播鏈接參加了會議。 

專家小組成員之一,仲量聯行澳門物業估價部高級經理黃嘉良指出:“全球經濟受到疫情衝擊,導致諸多經濟活動和旅行活動受到負面影響,澳門也不例外。”政府最新數據顯示,澳門2020年第一季度錄得城市生產總值最大跌幅,為百分之48.7,導火綫是以博彩業和旅遊業為支柱的本地經濟,受到為控制疫情蔓延而實行的旅行限制和城市封鎖措施嚴重打擊。 

黃嘉良在8月13日的研討會上表示,對本地房地產市場造成的影響呈“兩極化”。他解釋:“酒店和零售物業領域遭受的打擊最大,但以內需為主的辦公和住宅市場總體上則更具彈性”。 

根據仲量聯行的分析,2019年底至今年上半年期間,高端的大中型住宅物業的資本價值和租值萎縮了百分之4.4至8.7,同期的辦公物業指數則分別下跌百分之1.2和1.6。另外,零售物業的租值和資本價值跌幅分別為百分之17.5和21.3。 

住好D 

專家小組另一位成員,安世地產總裁吳廸恆亦著重描述了本地住宅市場繼今年頭幾個月的低迷後所表現出來的韌性。他與觀衆分享:“自4月開始,市場購買力開始恢復到正常水平,本地買家,尤其是首次置業需求,是動力之一。”  

根據統計暨普查局提供的數據,2020年第二季度本地住宅均價為每平方米105,134元,同比下跌4.7個百分點,但與第一季度的每平方米100,332元相比,則反彈了百分之4.8。第一季度的均價是自2017年7月至9月後錄得的最低季度價格。 

Alex Cheng

2018年2月,政府放寬了針對21歲至44歲之間首次置業人士可獲得的抵押貸款比率,並對非首次置業買家徵收百分之5-10的額外印花稅,自此後首次置業者佔據了住宅市場的主導地位,交易宗數佔城市住宅交易總數的八成以上。最新的官方數據顯示,今年首七個月,首次置業交易數量佔住宅交易總數的百分之83.4,即3,082宗。 

專家小組成員澳門奧比安總經理鄭永豪則認爲,政策是影響房地產市場的主要因素之一。“政策影響經濟,經濟則影響供求關係。” 他指出,“最終,物業價格受供求關係驅動。” 

他還在研討會上表示,政府應檢視過去多年來對本地房地產市場施行的多項壓抑樓價措施。例如,放寬非首次置業的抵押貸款比率。鄭永豪稱:“即使有部分家庭希望改善生活條件,卻無法支付800萬港元或以上住宅高達五成的首期。” 

本地支持 

本地住宅和辦公室領域在很大程度上沒有受到疫情引發的經濟衰退衝擊,然而入境旅客數字下降了近百分之84的事實卻令零售物業領域遭到沉重打擊。但是,這並不意味著區内商鋪租金下跌。 

 “我們發現旅遊區内的部分業主在疫情爆發期間為租戶提供了高達兩成至五成的短期租金優惠。”仲量聯行澳門的黃嘉良說,“我們最近還協助客戶在議事亭前地租了一個商鋪。租金較疫情前降低了約七成,回到了10年前的水平。這太瘋狂了。” 

但是,他指出,由於政府推出消費券等多項舉措,帶動了本地消費,社區部分商鋪的租金上漲了一成10%。家居用品品牌宜家、海外超市連鎖等大型零售商最近在城中開設了第一家旗艦店且獲得不俗反應,從而證明了在缺乏入境旅客的情況下,本地消費者的潛力,黃嘉良補充說。 

根據仲量聯行提供的數據,截至今年6月,澳門的辦公物業為投資者創造的收益率最高,為百分之2.9至3之間,住宅物業的年均收益率僅為百分之1.7-1.8,零售物業的年收益率也僅為百分之1.8。 

疫情導致城市的辦公室需求暫時減弱,部分海外企業和初創公司的擴張計劃目前處於擱置狀態,且許多企業允許其員工在家工作,有些人認為即使疫情結束,在家辦公的工作文化仍將在世界範圍內流行甚至變得更普遍,因其仍然具有現實意義。然而,MBtv辯論小組認為在家辦公不會在澳門興起並長遠地影響本地辦公室需求。安世地產的吳廸恆解釋說:“澳門是一個小巧便利的城市,這裡更偏好於面對面的商業文化。” 

鬼城 

近年來,中央政府賦予橫琴加速澳門經濟多元化的職能後,珠海橫琴成爲了澳門終端用家和投資者追捧的房地產市場之一。澳門行政長官賀一誠在4月發表的首份《施政報告》中亦表現出對該鄰近的司法管轄區高度重視。他將橫琴稱爲“橫琴是澳門未來發展的新出路”,並指出將“將加強與廣東、珠海合作,做好橫琴開發文章”。 

專家小組認為,橫琴可以為本地和海外投資者提供豐厚的機會,但問題是這需要時間。 奧比安的鄭永豪指出:“根據中央政府的指示,橫琴被定位為旅遊城市,將為澳門的經濟發展創造諸多便利。如果您問我橫琴的黃金蛋是什麼, 我認為您可以考慮投資商業空間,例如辦公室或零售物業。”

Nestor Ng

然而,他坦承,非辦公時間内的橫琴就如同“鬼城”一樣,島上僅有約8,000人居住。他補充說:“然而,當更多基礎設施落成且開放後,相信將有更多的人移居該處,為橫琴引入更多商業活動。”這將拉高橫琴的房地產價值。 

安世地產總裁稱:“供應看似是無限,但當下的需求仍屬未知之數。”他承認橫琴房地產可能需要等待五年,甚至更長時間,才能看到升值。然而,他對橫琴基礎設施完工後的長遠前景仍然持樂觀態度。例如,新的橫琴口岸於8月18日正式啓用。 

該新口岸採用兩地一檢的安排,表示旅客可以一次過完成澳門和中國内地的過關手續,將過關手續的時間縮短至60秒以内。澳門特別行政區行政長官在上月舉行的開幕典禮上指出,新的基礎設施將促進兩地之間的人員和貨物流動,吸引澳門居民到橫琴工作、投資和居住。 

爆炸式增長 

澳門仲量聯行的黃嘉良強調,内地某些長期發展項目被視作“鬼城”,這是很平常的事。“一旦制定了恰當的政策,變化將是迅速而爆炸性的。因此,許多內地投資者認為橫琴將成為投資的好地方。”他說。 

就橫琴辦公空間的潛力而言,黃嘉良補充說,多家中國國有企業和澳門企業在島上設立了辦事處。 

“橫琴的基礎設施和運輸設施均已成熟,且與粵港澳大灣區實現了更緊密的整合,澳門企業將受益於當地較低廉的辦公租金和人才成本,為其澳門的核心業務提供支持。” 

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