澳門特區住宅單位交易量繼2022年錄得近四十年來最低水平後，預料將於今年再次攀升；然而，受客流能否維持穩定、公共房屋供應、利率上升等諸多因素影響，私人住宅市場的復甦步伐或受拖累。
文:黎祖賢
2,950個
– 2022年全年住宅單位買賣數量
隨著推行了數年之久的出入境限制終結，澳門入境旅客數量亦逐步回升，可以肯定地說，在本地經濟準備反彈之際，私人住宅市場已經觸底。然而，就對今年樓價和交易活動的展望而言，分析人士存在分歧。
根據官方最新公佈的數據，2022年全年住宅單位買賣數量同比減半，僅為 2,950個，是自1984年有記錄以來的最低水平，相當於疫情爆發前（2010年至2019年期間年度交易12,022個單位）的四分之一左右。
與此同時，樓價的調整幅度卻不大：2022 年全年樓價跌幅僅 6.5% 至澳門幣 94,694 元（折合約11,729 美元），為 2016 年以來的最低年度水平。
中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆解釋，除受到經濟萎縮和失業率上升等疫情負面影響衝擊外，本地住宅市場在過去12個月期間還受累於衛星娛樂場結業和利率上升等多方因素，整體表現淡靜。
政府最新數據顯示，2022年首三個季度錄得的城市生產總值同比減少27.8%；去年的居民失業率更連續數月上升並曾一度達至5.5%，創下2008年有月度記錄以來的最高峰值。
然而，北京當局去年扭轉了被嚴格執行多時的“清零政策”，一直緊隨其後的澳門政府隨即重新開放邊境，為小城沉寂的經濟和商業活動注入了動力。“這些經濟活動的重啟為本地博彩業和旅遊業等主要行業的復甦鋪平了道路。房地產市場情緒有望隨著經濟數據的改善而得到修復，”何兆恆說。
他繼續說，今年住宅市場的交易活動將反彈，尤其是下半年，全年交易量或攀升至6,000 宗或以上，恢復至2021 年水平，“預料樓價將回升至去年下跌前的水平”。
“這些經濟活動的重啟為本地博彩業和旅遊業等主要行業的復甦鋪平了道路，房地產市場情緒有望隨著經濟數據的改善而得到修復。”中原地產何兆恆認為。
市場情緒改善
持有南灣壹號湖畔“迎湖”項目和市中心“迎湶”項目等三個高端住宅項目的Macau Property Opportunities Fund也持類似觀點。“受投資者情緒低迷影響，本地住宅市場在2022年（下半年） 繼續苦苦掙扎，”該基金在最新一份項目更新中坦言。
例如，去年迎湖項目的59個住宅單位中僅售出了5個。該基金補充說：“這些單位的總銷售額約為1,700萬美元，相當於截至2022年6月30日的平均估值再折讓6%。”
但隨著抗疫限制措施的取消和本地經濟的復甦，基金對2023年的行業前景持樂觀態度。 “我們仍然謹慎樂觀地認為，公司可以在2023年積極推進銷售，但不久的將來可能會帶來不利因素……預計這種情況將持續至投資者信心恢復，可能是在2023年下半年，”該基金表示，“澳門現在已為復甦做了更全面的準備，向前邁進的步伐或可加快修補市場情緒。”
收入水平
本地另一家房地產中介公司美聯物業(澳門)營業董事洪莉莉認為，私人住宅市場復甦的步伐取決於最近呈現的經濟回暖跡象能否長期持續下去，例如穩定的訪澳旅客流量和旅客支出。
“同樣重要的是要觀察本地經濟復甦是否有助降低居民失業率並增加居民收入，因為居民貢獻了超過92%的住宅單位交易，”她解釋，“如果只有旅遊業及其他行業回暖，居民收入卻沒有明顯變化，住宅市場將只是有限反彈。”最新政府數據顯示，2022年第三季度本地就業居民月工作收入中位數從疫情前的澳門幣20,000元下降至17,000元。
鑒於2022年錄得了過去數十年來最差的表現，這位行業高級管理人員預計，2023年的住宅單位交易量將增加至5,000至 6,000個左右，樓價的調整是有限的，最多只能是個位數的上漲。“儘管與疫情相關的政策和措施已經放寬，但房地產市場仍遭到負面因素的影響，例如全球經濟的不確定性和利率上升，”洪莉莉補充道。
美聯儲為抑制飆升的通貨膨脹，去年共加息4.25個百分點，澳門和香港大部分商業銀行亦將最優惠貸款利率上調62.5個基點，為四年來首次加息。鑑於本地貨幣透過港元與美元間接掛鉤，澳門的貨幣政策緊跟世界最大經濟體的走勢。
美聯儲或於2023年再加息3次，按照每次加息25個基點，澳門銀行業公會預測今年本地貸款利率將上升50個基點，利率上升意味著借貸成本上升。
“同樣重要的是要觀察本地經濟復甦是否有助於降低居民失業率並增加居民收入，因為居民貢獻了超過92%的住宅單位交易。” 美聯物業洪莉莉指出。
公共房屋和橫琴
除了加息週期外，分析人士亦提醒，政府近年著力解決居民住屋問題，公屋的供應或對私人住宅市場造成衝擊。當局已承諾，今年內將推出超過5,000套經濟房屋供申請，此外，新填海A區的24,000多套經濟房屋也將在適當時候接受申請。
此外，立法會現正討論“夾心房屋”的法律架構，即政府未來發展的新型房屋，以滿足收入水平超出經屋申請資格設定上限，卻無力負擔私樓的人群。澳門“新街坊”項目就更加不用提了，這個位於橫琴的住宅項目將可容納4,000名澳門居民和200多名合資格的非本地專業人士。項目預計將在今年內完工並出售，是澳門與內地整合過程中的里程碑，為居民提供了更多的住房選擇。
中原地產的何兆恆認為，這可能會轉化為舊區二手住宅單位和小戶型住宅單位的下行壓力，但位於路氹、黑沙環和林茂塘等主要住宅區的新項目及大戶型單位， 或將不受影響。“未來五年，大部分新落成住宅單位——超過97%——將是100平方米或以下的單位。這意味著全新的大戶型單位供應有限。大戶型單位現時的平均呎價比小戶型單位低三分之一到二分之一，”他解釋，“因此，大戶型單位其實還有上漲空間。”
租金穩定
至於住宅租賃市場，美聯澳門的洪莉莉預計，雖然本地經濟出現復甦跡象，但整體住宅租金將在短期內保持平穩。她指出：“疫情期間，私人住宅市場的租金水平已經見底，但市場上仍有相當多供應，預計短期內不會有大量外地員工返回澳門。”最新的政府數據顯示，截至2022年11月，外地僱員人數較疫情開始時減少了近41,900名，跌幅超過21%，降至僅154,600多名。
她說，作為本地住房市場主要租戶之一，博彩中介人及其代表人數減少是導致市場表現不佳的原因之一。繼太陽城集團創始人周焯華及多名行業主要人士於2021年底被捕，加上當局加強行業監管後，博彩中介人紛紛退出市場。她補充說，路氹、南灣和新口岸等娛樂場附近區域的住宅租金現在只有峰值水平的三分之一。
“這些博彩中介人不會回來了，”洪莉莉補充道，“我認為在不久的將來住宅單位的租金都不會出現任何顯著變化。”
商舖租金飆升？
分析師指出，由於最近數週特區旅遊業復甦，商舖業主在要價方面變得更加積極，但大多數潛在租戶在簽訂協議之前均採取觀望態度。
據中原澳門及橫琴地產代理稱，過去三年受疫情旅行限制打擊，本地商舖租金出現了不同程度的下降——位於社區的商舖租金下降了 15%，旅遊景點一帶的商舖租金甚至暴跌 30%-60%。
儘管如此，自2022年12月起內地和澳門相繼鬆綁出入境限制後，特區旅遊業捲土重來。1月農曆新年假期期間，日均出入境旅客量高達9萬多人次，去年同期則只有約1萬人次。
中原澳門資深董事何兆恆表示，期待已久的旅客蜂擁而至，導致本地商舖租金飆升。例如，最近的交易顯示，澳門半島市中心一帶旅遊區的商舖月租再次達到六位數。“過去數年以來，旅遊區商舖租金跌至疫情前水平的20%，但最近已反彈至2020年前水平的60%，”他補充道。
但美聯物業（澳門）銷售總監洪莉莉評論說：“業主在租金要價方面確實更加進取，但我們仍未看到任何新租金水平的交易。我們最近促成了兩宗商舖租賃交易，租金僅比疫情期間水平高出約三個百分點。”
“潛在租戶並不急於達成交易——他們希望繼續觀察澳門旅遊業的復甦步伐，”她補充道。
