《商訊》2024年9月號 | 文：甄慶悅 – 資深傳媒人
房屋一直是澳門焦點話題，尤其樓價近十多年一直高不可攀，很多人望樓輕嘆，年輕人更無法上車，逼得澳門特區政府十多年前仿效香港，推出一系列樓市管控措施即俗稱的「辣招」。哪怕遇上三年疫情，澳門樓價尚算企穩，整體跌幅約十個百分點左右。好了，疫情突然在2023年初結束，澳門經濟逐部復甦，樓市的成交量、價起色不大；2024年4月中，特區政府又跟隨香港全面「撤辣」可短暫的小陽春後，澳門樓市暗淡依然。財政局數據顯示，2024年上半年只錄得1,566宗住宅買賣成交，按年下跌12.7%。救市與不救市，頓成社會爭議。
房屋這些事，澳門一直學鄰埠，可惜香港是個壞榜樣。對於房屋問題，筆者一直認為，儘管澳門奉行資本主義、自由市場，房屋卻非一般商品，而是生活必需品，不可全盤倚賴自由市場去解決居住問題，負責任的政府應有所作為，為居民提供基本住屋保障，之後可有自由市場空間。然而，理想歸理想，現實很骨感，港澳兩特區的房屋政策早露敗像，過去樓市如脫韁野馬，有人無屋住，有屋無人住，就是最佳證明。
香港的住屋問題很複雜。過去香港的經濟繁榮中，肯定有瘋狂樓市的份兒，房地産是香港主要産業之一，港府相當部分收入來自賣地所得，高地價政策雖無名卻有實。過去地價、樓價持續攀升，無疑帶旺了經濟，發展商、地産商甚至炒樓者、有樓人士財富日漲，但地價、樓價高企帶來的負面影響相當明顯，簡單如人們生活成本、企業營運成本過高，不少租舖企業變相為地産打工，人人營營役役為了四堵牆，久之便會喪失創新的意欲及動力，長遠整個城市缺乏競爭力。香港成也樓市，敗也樓市，港府今年二月全面撤辣，小陽春後無以為繼，發展商紛紛劈價求脱身，二手樓慘淡經營。香港樓市正經歴史上最長跌勢，樓價較2021年8月高位，累計跌逾27%，負資產個案則升至超過3萬宗。
香港地産業界近來頻頻呼籲金管局及銀行商討「 開水喉」 放寬信貸救市，行政會、立法會雙料議員林健鋒，率眾與當局會面後，一度在鏡頭前灑下男兒淚。從側面看，香港房地產已變「巨嬰」，救又死，唔救又死。不救的話，樓市繼續大跌會影響金融穩定，嚴重的話可能波及整體經濟，這些說法有其道理，問題是，當局想救都難，因香港今波樓市危機、經濟危機不單經濟周期轉差咁簡單，也非美國減息即一切可回復正常，香港還要經歷一波結構性改變。事實上，連發展商自己都看不好後市，既劈價賣樓保本，又拒絕買地再投資，試問當局又怎可能逼銀行「開水喉」救人而自陷風險？香港地産界有「輸打贏要」之嫌。另一方面，莫非又要回到曾蔭權年代，停止賣地、停建公屋，谷起房地產，再走舊路再惡性循環，叫香港下一代承擔苦果？據報載，正為十月份施政報告作公開諮詢的港府，將研究新的樓市政策，社會拭目以待。
港府救市與不救市都難，澳門問題相對簡單一點，至少政府稅收由博彩撐起，不靠房地產相關稅項，但負資產、金融穩定、整體經濟都是必須考慮的問題，香港處境就如一面鏡子，澳門不能明知故犯，撥亂反正房屋問題是下屆政府的重任，澳門不能被樓魔肆虐，形成泡沫並壓倒社會其他方面的資源。
政府應不應救市是個永遠辯論都辯不完的話題，各有各觀點。從實際考慮，港澳處境有點像，欲救無從，經濟大環境不好，市場氛圍差，無論自住、投資的意欲均低，誰願冒險入市？作為政府不應盲推政策，左右居民想法， 避免推人入火坑。
面對兩難局面，筆者始終認為， 一切應該還原基本步，新屆特區政府必須改變根本行不通的「五個階梯」房屋政策，保障澳門居民基本的住屋需求及權利，房地產的自由市場部分就讓市場話事，始終經濟有循環，資產價格有升有跌。現在市況不好難以改變，樓價下跌好正常，只要樓價下降到澳門人可以承受得到的水平，銷售及價格自然回穩，人為托市難矣，亦不能長久，當經濟好轉，情況自然不同。特區政府要做回本份，做好公私營房屋規劃，糾正公屋政策及法律，做好監督如創設一手樓銷售制度，保障小業主權益等。
資深傳媒人 甄慶悅
